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2019-03-14 07:39:39 和讯名家 
从坑了炒房团的燕郊,看哪些县城的房值得买?
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  大地回春,惊蛰已过,苏醒的除了虫子,还有房价,比如那个曾经被腰斩的燕郊楼市,据说正在悄悄回暖。

  猫哥上周去了一躺,一过燕郊的检查站,到处都是卖房的销售在路边拦车发传单,熙熙攘攘很热闹,这种场景很久不见了,四处都在传扬“燕郊楼价要翻身”的消息,死气沉沉的市场又有了一点活气。

  数据也显示了涨价的趋势:

  新房价格去年7月的成交均价是16350元,现在中介说售价24000元的新房也有人买了。二手房从去年10月的16722元涨到了现在的19696元,涨了近18%。链家燕郊去年12月共成交二手房150套左右,而2018年7月份这个数字仅为30套左右。

  对这种迹象最感欣喜的,是那些加杠杆炒房被套牢的。

  想想当初的燕郊,仅仅用了不到半年时间,就从单价1.5万元到突破3万元,当时中介都快把燕郊吹上天了,对比当时北京(楼盘)市学区房动辄16万以上的天价,说燕郊房价3万元只是起步,七八万不是梦,于是每天都有大把的人来燕郊看房、抢购,那时候的燕郊是炒房客的乐园。

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  猫哥有个中介朋友叫坤子,直到现在还身心俱疲。

  他说:“干我们这行没有不倒腾房子的,就靠这个挣钱。2017年我们很多中介的月收入达到5万,业绩好的店长甚至有10万。我们一边催促着前来买房的顾客赶快签字,一边想着也给自己抢一套好户型的。后来看着房价10万、20万的上涨,我把挣来的几十万,全部投到了燕郊的楼市里,想着每套房再涨100万就卖掉,辞职去旅游。”

  结局大家可能都知道了,泡沫必然是要破灭的,只不过破得太快了。

  2017年6月,限购政策出台了,交满三年燕郊的社保才能买。这招釜底抽薪彻底消灭了燕郊的流动性,最惨的时候,每个月偌大的燕郊只有8套成交,想进的进不来,想出的出不去。

  一时间,整个燕郊的楼市都垮了,中介门店关了,中介失业了,每个月4万的房贷成了压在坤子身上的一座山。

  卖掉成了唯一选择,这是一个炒房客的朋友圈:

从坑了炒房团的燕郊,看哪些县城的房值得买?
  啥意思呢?

简单地讲就是“房子免费送你了,只要继续还剩下的月供就行”,房价跌的太快,房主已经赔掉首付,月供完全就是倒贴,如果走到拍卖就真的血本无归还得进征信黑名单了,所以只好出此下策。

  想想也是,贷款200万元,还二十年的话需要还310多万元,房价腰斩,首付亏得心疼,每个月还要给银行利息,总利息有110多万元,相当于给银行白打十年工。

  03

  所以,对于“燕郊房价要翻身”这个消息,传的最起劲的就是中介和房主,中介是为了收入,房主是为了解套。

  他们当初是怎么进来的呢?那时吸引他们购买的理由很充分。

行政副中心东迁,将带动北京40万人逐渐东迁。
  行政副中心东迁,将带动北京40万人逐渐东迁。

  地铁通车后,燕郊有望15分钟到通州副中心,30分钟进东四环,1小时内抵达新老机场。

  高铁修好后,从通州发站,途经燕郊、大厂、香河,贯穿北三县。全程150公里,时速达到300公里/小时,全程仅半小时车程。

  ……

  这些看起来都是“燕郊一定涨”的理由,说到底,他们认为燕郊最大的潜力在于承接来自北京的功能、人口和产业的外溢需求。相比北京的一些区县,比如延庆、平谷、顺义,燕郊地理位置更好,一河之隔,通州5万,燕郊3万,你怎么选?

  这些幻想最终都败给了调控措施,虽然现在又在嚷嚷涨价,但是高峰入手的炒房客距离解套还有很长很长很长的时间。

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  燕郊是一个暴涨暴跌的例子。

  每天都有很多人问猫哥,某某地方的房子是否值得买?其中不少地方都是县城,这是能理解的,县城数量庞大,贡献了最多的人口和活力,即便是在一二线城市讨生活,那个生养你的小县城仍旧是魂牵梦绕剪不断的牵挂,但是哪些县城值得买?确实是个问题。

  过去两年,有些小县城的房价都赶上二线城市了,买了的暗喜,错过的焦虑。

我们先来看看县城房价涨价的主要原因:

  城镇化;

  棚改;

  返乡置业

  衣锦不还乡,如锦衣夜行。不过在返乡置业的人中,不少也是因为城镇化和棚改的缘故,棚改按规划在2020年结束,现在的力度已经小了很多,城镇化还将持续一段时间,但是最有新濠天地博彩娱乐官网能力的人早就买了房。所以,这几个理由能解释过去的上涨,但看不出对未来的房价有持续的支撑。

  从买房的角度,我们可以把县城分成四种类型:

  普通县城;

  稀缺资源型县城;

  政策利好型县城;

  “赚钱效应良好”的县城。

  普通县城,就是那种经济一般,收入一般,人口不流入的地方,占比很大,碰上棚改这种利好,这些地方的房子也会涨,甚至涨的很猛,像胶东湾的一些地方,平均收入三千,鼎盛时期房价硬是炒过两万,但是这些地方没法持续,一个家庭几套房是常态,除了自己住,房租低租客少,流动性差,基本没什么投资价值。我们重点说其他几种。

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  几年前,有个房地产公司有内部优惠,西双版纳的房子,不到4千。

  猫哥想,为什么去一个离北京3000多公里之外的地方买房呢?就拒绝了。第二年去西双版纳看了看,周末核心城区堵车堵得风雨不透,一辆辆的大巴车只能挪动,下来的都是北京上海(楼盘)来的大爷大妈,旅游顺带买房。

  这里有中国唯一的热带雨林,旅游资源丰富,当地官员说,我们都不敢宣传买房,生怕把房价炒高了,但是还是没用,几年功夫,这里房价轻松破万。当初推荐猫哥的房子,现价1万2,算起来,年化收益有25%了。

  这里卖的就是资源,典型的“稀缺资源型”县城。

  更典型的是大家熟悉的海南(楼盘)。房地产协会了下省直管县城的房价涨幅,前10名是这样的:

从坑了炒房团的燕郊,看哪些县城的房值得买?
  这十个县,都在海南…..

  虽然中国海岸线很长,但只有一个海南,这里的海滩和气候对于老年人吸引力太大,买房家庭、候鸟式老人越来越多,所以在这些地方买房不用太操心保值增值和流动性的问题,缺点是数量太少,价格略高。

  06

  “政策利好型”县城分两种。

  第一种如燕郊,这是炒房客的最爱,因为涨得快,他们都希望利用信息差赚差价。

  燕郊最早的炒房客有不少已经翻倍离场的,后来的一堆接盘侠被套牢了。最早去雄县的,也都奔着炒房去的。这些地方,除非你真有信息差的优势,否则,结果真不好说。

  第二种就是看长期规划,更容易操作。

  未来最大的城市规划是什么?

  是以超大城市为中心的城市群。我们已经规划了19个城市群,其中三个已经步入正轨:粤港澳大湾区、长三角城市群和京津冀城市群。

城市群这个概念根植于产业集聚理论,认为城市越大,产出越高。在一个大型的一体化劳动力市场中,雇主更容易找到人,随着公司们聚集在一起,专门的供应链成形,知识也将更易传播。
  城市群这个概念根植于产业集聚理论,认为城市越大,产出越高。在一个大型的一体化劳动力市场中,雇主更容易找到人,随着公司们聚集在一起,专门的供应链成形,知识也将更易传播。

  城市人口增加一倍,生产率将提高2-5%。而中国的潜力更大,因为我们的超大城市人口密度不足,世界银行曾说,如果广州(楼盘)的人口密度与首尔相同,它将能在其现有的土地上再容纳420万人。

  按规划,最大的5个城市集群的平均人口是1.1亿,有人口有政策,这里的房子安全性更高,上个月粤港澳大湾区的规划出炉,之后广州楼市就爆发了,像上周,番禺成交量是去年同期的7倍,南沙区同比涨了194%…..

  在这个规划圈里买房,保值增值的概率更高。

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  但是最靠谱的县城,还是那些有良好赚钱效应的县城。

  理由很简单了,能赚到钱的地方,有人口,有就业,有视野、有机会。一个城市的房价,主要取决于当地高、中净值人群的数量,这样的地方怎么找?

  最简单的办法,可以参考“百强县排行榜”,这个很容易找,总体来说,江苏、浙江、山东、福建数据扎眼,再次是湖南等地,这跟大家的印象应该是一致的。

  综合来说,在那些有政策红利、主要利用市场竞争产生“赚钱效应”的县城买房风险都不高:第一层级推荐长三角和粤港澳;再次可以考虑两湖、成渝等核心都市圈。

  依靠政策信息差获利,难度比较高,适合有手艺的人,此外的多数县城,刚需该买就买吧,投资需谨慎,尤其是现在还不知道房产税要怎么收。多出来的钱,现在可以考虑购买一些金融产品,稳定的复利比不靠谱的房子更值得信任。

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    本文首发于微信公众号:大猫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:邱利 HN154)
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